Pandje voor de verhuur

Wie een tweede huis niet uit eigen zak kan betalen, zal geld moeten lenen van de bank. De aankoop van een beleggingspand kun je niet financieren met een ‘normale’ woninghypotheek. Daarbij is verhuur namelijk zelden toegestaan. In plaats daarvan heb je een speciale investerings-, verhuur- of buy-to-let-hypotheek nodig.

Met zo’n verhuurhypotheek kun je maximaal 70 tot 90 procent van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat financieren. Die waarde in verhuurde staat ligt een stuk lager dan de gewone marktwaarde, waardoor ook het te lenen bedrag lager uitvalt. Dit betekent dat je aardig wat eigen geld moet meebrengen.

Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking. Stel je koopt een huis van 200.000 euro. Volgens de taxateur is de waarde in verhuurde staat 150.000 euro. De bank verschaft een verhuurhypotheek waarmee je 70 procent van de marktwaarde in verhuurde staat kunt lenen, ofwel 105.000 euro. Dan moet je dus 95.000 euro (200.000 – 105.000) uit eigen middelen financieren. Daarbovenop betaal je de kosten koper, zoals overdrachtsbelasting (8 procent in 2021) en notariskosten.

Voor verhuurhypotheken geldt een hogere rente dan voor gewone hypotheken. Voor een verhuurhypotheek van tien jaar vast waarbij je 50 procent van de marktwaarde leent, rekent ING 2,05 procent, Woonfonds 2,7 procent en ABN AMRO en NIBC Direct 3 procent. Leen je een hoger percentage van de marktwaarde, dan betaal je ook een hogere rente.

Naast de gewone hypotheekvoorwaarden, kent de verhuurhypotheek nog een aantal andere voorwaarden. Zo mag je maar vier woningen voor verhuur in bezit hebben en is short stay-verhuur of Airbnb uitgesloten. Kamerverhuur, waarbij meerdere huurders in één pand (bijvoorbeeld studenten) gebruikmaken van gemeenschappelijk voorzieningen als douche, toilet en keuken, is ook vaak uitgesloten. Of daarbij geldt als voorwaarde dat een van de huurders een familielid moet zijn die een oogje in het zeil houdt. Vraag je hypotheekverstrekker naar de volledige voorwaarden.

Natuurlijk krijg je als nieuwbakken huisjesmelker ook met kosten te maken. Zo betaal je als verhuurder onroerendezaakbelasting en in veel gevallen rioolheffing. De hoogte van deze lasten kan per gemeente verschillen. De overige heffingen komen voor rekening van de huurder.

Een pand heeft uiteraard ook onderhoud nodig. Kleine reparaties die weinig kosten met zich meebrengen, zoals het repareren van een lekkende kraan of het smeren van scharnieren, moet de huurder zelf uitvoeren. Grote reparaties en groot onderhoud komen voor rekening van de verhuurder, zoals buitenschilderwerk of het vervangen van leidingen. Het is daarom verstandig om een deel van de huurinkomsten hiervoor opzij te zetten.

Zo’n buffer is ook handig op het moment dat er even geen huurder is. Leegstand kan namelijk aardig in de papieren lopen, want zonder huurder heb je geen huurinkomsten. En die heb je hard nodig om de rente en aflossingen op je hypotheek te betalen. Het is dan fijn om een potje achter de hand te hebben.

De verhuur en het beheer van je beleggingspand kunnen ook worden uitbesteed aan een vastgoedbeheerder. Deze screent potentiële huurders op hun kredietwaardigheid, int de huur en komt opdraven als een huurder een lekkage of verstopte gootsteen meldt. Zulke diensten kosten uiteraard geld, al snel 8 procent van de maandelijkse huuropbrengst.

Als huisbaas moet je ook aan een aantal regels voldoen. Zo moet je in sommige gemeenten een vergunning hebben om je pand te verhuren, of moet de degene aan wie je verhuurt een huisvestingsvergunning hebben. Zodra je aan meerdere personen (het aantal verschilt per gemeente) kamers verhuurt, dien je een omzettingsvergunning aan te vragen. Daarmee mag je afwijken van het bestemmingsplan en de woning opdelen in kamers voor de verhuur. Hier zijn kosten aan verbonden. Bij je gemeente kun je nadere informatie inwinnen.

Betreft de woning die je wilt verhuren een appartement, dan kan het zijn dat je hiervoor toestemming moet vragen aan de Vereniging van Eigenaars. De afspraken hierover staan in het splitsingsreglement. Verhuren voor kortere tijd, bijvoorbeeld via Airbnb, mag vaak niet. Verhuren voor lange tijd mag vaak wel.

Ook de opstalverzekeraar dient op de hoogte te zijn van je verhuurplannen. Dit wordt namelijk niet door alle verzekeraars toegestaan. Bij verzekeraars die verhuur wel toestaan, betaal je soms meer premie.

Verhuur je in de vrije sector, dan mag je de hoogte van de huurprijs zelf bepalen. Verhuur je in de sociale sector, dan ben je voor de hoogte van de huur gebonden aan het puntensysteem van de overheid. Voor elk onderdeel van de woning, zoals de oppervlakte en het aantal verwarmde ruimtes, krijgt de verhuurder punten. Bij elkaar opgeteld leveren de punten een maximale huurprijs op. In 2020 bedraagt die 737,14 euro. Kijk voor meer informatie over de puntentelling op de website van de Belastingdienst.

Een tweede huis wordt door de fiscus gezien als vermogen en valt daarom in box 3. Dat betekent dat je er vermogensrendementsbelasting over betaalt. Aan de andere kant zijn de huurinkomsten onbelast. En als je een lening hebt afgesloten voor de woning, mag je die aftrekken van je belastbare vermogen in box 3. Daardoor betaal je minder vermogensbelasting.

Een nadeel is ook dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is. Dat fiscale voordeel heb je alleen als je zelf in de woning woont. En dan is er nog de overdrachtsbelasting. Vanaf 2021 betalen beleggers in vastgoed en particulieren die een woning kopen waar ze zelf niet gaan wonen een hogere overdrachtsbelasting van 8 procent. Starters onder de 35 jaar hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen en starters boven de 35 jaar 2 procent. Met die maatregel hoopt de overheid starters meer kansen te geven op de woningmarkt.

Dan de risico’s. De huizenprijzen blijven niet voor altijd stijgen, denk maar aan de vorige financiële crisis toen de woningmarkt een flinke knauw kreeg. De rente kan oplopen en daarmee ook de maandelijkse hypotheekkosten. Het pand kan minder waard worden door andere omstandigheden, bijvoorbeeld doordat de buurt achteruitgaat of omdat de buren hun pand niet goed onderhouden.

Als je belegt in stenen, kun je niet eenvoudig bij je geld. Daarvoor moet je het pand verkopen, maar dat kan lastig zijn als er huurders inzitten. Huurders zijn in Nederland goed beschermd, je kunt niet zomaar de huur opzeggen. Ook kan een huurder de huurprijs aanvechten of stoppen met de huur te betalen.